ЦБ России уже обратил внимание на создавшуюся ситуацию – повальные жалобы клиентов на нежелание банков рефинансировать действующие ипотечные кредиты по более низким ставкам. Если срок рассмотрения таких обращений затянуть на 2-3 месяца, то можно просто получить отказ от снижения.
Вал обращений за рефинансированием ипотечных кредитов вызван снижением ипотечных ставок за 2 года с 15% до 11,1% годовых. Сегодняшние ставки достигли рекордно низких уровней.
Как говорят эксперты, пик снижения не пройден, и ставки ещё опустятся ниже 10% годовых.
Вместе с тем, обращает на себя внимание тот факт, что чужим клиентам банки охотно предлагают ипотеку по низким ставкам.
Официально все в равных правах, и новые клиенты, и «старые». Но неофициально банкиры признают, что, столкнувшись с массовым наплывом клиентов, требующих снижения ставки по действующим договорам, стараются отказывать в рефинансировании.
Только частным порядком банкиры признают: «Для нас это потеря дохода, ведь в момент выдачи кредита мы тоже привлекали на рынке деньги по более высоким ставкам и закладывали в эти продукты определенную маржу».
Тут начинает уже активно действовать фактор конкуренции - если действующий клиент приносит оферту от другого банка с низкой ставкой, то кредитор соглашается на рефинансирование по минимальной ставке, действующей в банке, чтобы не потерять клиента.
Перейти в другой банк заемщику тоже непросто. В законе «Об ипотеке» есть статья о последующей ипотеке, где указано, что переход к другому кредитору возможен, если это не запрещено предшествующими договорами об ипотеке того же имущества. Банки повсеместно включают такой запрет в свои ипотечные договоры.
«На мой взгляд ЦБ должен выработать четкий механизм регулирования этой проблемы, так как в текущей ситуации какого-либо юридического решения данного вопроса нет, из-за жестких правил обслуживания кредита прописанного в договорах с заемщиками», - считает Сергей Дроздов, аналитик ГК Финам.
В пресс-службе ЦБ сообщают, что Банк разрабатывает дополнительные предложения, направленные на повышение долгосрочной стабильности рынка ипотечного кредитования.
Возможность изменений условий договора предусматривается банками, однако, обычно это условие применяется к ставкам по вкладам. Если же речь идет о рефинансировании, то фактически заемщик подает заявку на получение нового кредита - с увеличением срока и снижением платежа. Отказать в выдаче займа банк может, ведь у кредитных учреждений нет обязательств по одобрению займов ни с конкретными условиями, ни конкретным заемщикам. Стоит также отметить, что процедура рефинансирования применяется банком в ситуации, когда кредитная нагрузка на заемщика превышает допустимую норму. Чтобы снизить размер ежемесячных затрат на погашение кредита и не привести к образованию просроченных платежей, банк может принять решение об изменении условий для своего клиента. В данном же случае мы видим спекулятивный интерес заемщиков, которые хотят пересмотреть условия кредита в свою сторону.
Для решения проблемы с рефинансированием ипотеки и последующим залогом Центральному банку потребуется изменить "Закон об ипотеке (залоге недвижимости)". Сегодня банки вправе запретить последующий залог, если включили условие об этом в кредитный договор. Критериев обоснованности решения банка нет. Процесс перехода залога от первичного залогодержателю к вторичному в ходе рефинансирования не одномоментный. От подписания нового кредитного договора до регистрации новой ипотеки проходит время. Первоначальный залогодержатель (кредитор) имеет право в судебном порядке признать вторичную ипотеку недействительной сделкой. Вторичный кредитор вынужден сегодня выдать кредит на погашение старого кредита до того как получит обеспечение в виде ипотеки. Разные банки решают эту проблему по разному и не всегда добросовестно. В экономическом смысле стоимость залога должна быть достаточной, чтобы удовлетворить все требования первичного и вторичного кредитора. Последующий залог не может быть вменён банку, если при этом величина кредитного обязательства по двум ипотекам будет выше стоимости заложенного имущества. Однако, банкам нужно запретить необоснованный отказ в выдаче согласия на последзалог, когда цена объекта существенно превышает требования и первичного, и вторичного кредиторов, и сумму их совместных требований.