Предновогодние ожидания торговли Москвы и Питера не сбылись – Shopping Index продолжил снижение. Снижается и интерес ритейлеров к торговым помещениям. И если заполняемость торговых центров остается высокой, доля пустующих помещений стрит-ритейла растет. Одно ещё как-то держит – оживление не спадает в сегменте офисной недвижимости.
За 1-ые 3 недели декабря Shopping Index - количество посетителей на 1000 квадратов торговой площади - в Москве упал на 2,3% относительно того же периода 2018 года, в Санкт-Петербурге ситуация аналогичная – падение на 1,1%.
Такое снижение покупательской активности связывается с растянувшимся после черной пятницы периодом распродаж и маркетинговых акций, переходом покупателей в онлайн и продолжающимся снижением интереса покупателей.
В целом, если смотреть назад, на весь 2019-ый, то ключевыми факторами, негативно влиявшими на рынок торговых площадей, явились - ограниченный потребительский спрос и низкие доходы населения. Причём, эксперты не видят и перспектив изменения ситуации.
На таком фоне сдержанно ведут себя и девелоперы, не заявляя масштабных проектов. Вот и получается, что средняя доля вакантных площадей в торговых центрах Москвы в 2019-ом сократилась на 0,6% - до 4,4%. В Санкт-Петербурге динамика незначительна, но в рост - с 3,1% до 3,3%.
Динамика вакантности и ставки аренды помещений на основных торговых улицах Москвы
(уровень вакантности по итогам 2018-го / 2019-го / Динамика / диапазон стоимости аренды помещения в млн руб. в месяц):
• Столешников переулок – 13% / 15 % / +2% / 1,8-2,0;
• Новый Арбат – 5% / 3 % / -2% / 1,2-1,4;
• Кузнецкий Мост – 9% / 9% / 0 / 1,4-1,8;
• Cретенка – 8% / 15% / +7% / 1,0-1,2;
• Большая и Малая Бронная – 4% / 3% / 1% / 1,4-1,6;
• Петровка – 8% / 14% / 6% / 1,3-1,5;
• Тверская (нечётная сторона) – 6% / 7% / 1% / 1,2-1,4;
В ведущих торговых центрах Москвы средневзвешенная премиальная ставка аренды в декабре 2019-го составляет 256 тыс руб. за 1 кв.м, в объектах с высокой посещаемостью - 85 тыс руб. В 2020-ом возможно инфляционное увеличение на 2–4%.
Эксперты ожидают в 2020-ом продолжения поляризации рынка торговой недвижимости: качественные и удачно расположенные проекты продолжат рост по ставкам, а устаревшие форматы на границах города - падение.
На фоне продолжающегося увеличения онлайн-продаж, по прогнозам, в 2020-ом рынок продолжит консолидацию крупных игроков, замедление развития fashion-ритейлеров среднего ценового сегмента и продолжающийся рост развлечений, сервисов, общепита, health & beauty.
В Санкт-Петербурге отмечается заметное сокращение количества офлайн-магазинов. Ушли с рынка ритейлер Next, магазины цифровой техники «Кей», продуктовые «Полушка», «Лайм», «Всенародный» и «Диета-18». Уходит бренд женской одежды Karen Millen. В 2,5 раза сократила свои магазины в городе сеть «Красный куб». Одновременно падает присутствие FMCG-сетей: уменьшилось количество гипермаркетов «Карусель», ООО «ТД "Интерторг"» уже в 2019-ом планировала закрыть 20 магазинов, уходит с рынка розничная сеть Allfoods.
Средний уровень вакантности помещений стрит-ритейла в Москве по итогам 2019 года составил 6,4%, увеличившись на 1,5% относительно конца 2018-го. В числе наиболее пустующих торговых улиц центра города - Столешников переулок и Сретенка, где уровень вакантности достигает 15%.
В отличие от сегмента торговой недвижимости достаточно оживлённо выглядит рынок офисов. Из-за низкого ввода новых площадей, который наблюдался несколько лет после кризиса 2014 года, уровень вакантности в Москве достиг рекордно низкого уровня - 5% против 8,7% в конце 2018-го. Сейчас на рынке наблюдается дефицит предложения для крупных арендаторов, как следствие, многие структуры вынуждены арендовать недвижимости в еще строящихся объектах. Наблюдавшийся в 2019-ом спрос на офисы называют беспрецедентным: объем сделок достиг рекордных 2,15 млн кв.м. Хотя при этом ставки менялись незначительно. Сейчас средняя стоимость аренды офиса класса A в Москве составляет 26 тыс руб. за 1 кв.м в год против 26,3 тыс год назад.
Прогнозируется, что рынок арендодателя будет сохраняться и в 2020-ом за счет низкого запланированного объема ввода. Эта ситуация может привести к росту цен - по прогнозам, на 4–5%.